1. Выдел доли в натуре
2. Зачем выделяется доля в натуре
3. Определение доли в совместной квартире
4. Внесудебный выдел доли
5. Судебный выдел
6. Места общего пользования
7. Сроки и стоимость
8. Судебная практика
9. Когда выдел доли в натуре невозможен
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Иногда люди не способны договориться в пустяковых вопросах, а уж когда дело касается целого объекта недвижимости, ситуация и вовсе заходит в тупик. Необходимость выделить долю в квартире в натуре может возникнуть по разным причинам. Закон не запрещает проведение такой процедуры, но требуется соблюдение определенных условий.
Зачем выделяется доля в натуре
Согласно гражданскому законодательству, объект недвижимости, в нашем случае это квартира, может иметь одного владельца, и тогда собственность будет индивидуальной, либо двух и более владельцев, и в таком случае речь идет об общей собственности.
По ГК РФ владение общей собственностью сопряжено с ограничением прав каждого совладельца в части совершения сделок с недвижимостью. К примеру, реализовать объект целиком можно лишь с согласия всех собственников, а если долевой участник намерен реализовать только свою долю, он обязан соблюсти преимущественное право покупки других участников.
Чтобы иметь возможность распорядиться своей частью недвижимости без оглядки на других собственников, владелец доли может выделить ее в натуре и после этого:
1) продать или обменять;
2) сдать в аренду;
3) подарить или оставить в наследство;
4) использовать для проживания.
Определение доли в совместной квартире
В большинстве случаев общая собственность является долевой. При этом доля каждого определена и зафиксирована в Росреестре. Однако в ряде случаев у граждан возникают права на собственность, доли в которой не определены. И такая собственность называется совместной. К примеру, совместным признается имущество, которое супруги приобрели после официального заключения брака, или имущество КФХ (крестьянского фермерского хозяйства). При отсутствии соглашения, определяющего долю каждого участника совместной собственности, их доли считаются равными.
Так как выдел доли в натуральной форме возможен только из общей долевой собственности, первое, что должны сделать участники совместной собственности – это произвести раздел и зарегистрировать права на определенные ими доли. Обычно это делается на добровольных началах путем заключения соглашения, а при наличии конфликта в порядке судопроизводства.
Важно! Доля одного участника в общем имуществе может быть больше доли другого, что устанавливается соглашением либо решением суда.
Внесудебный выдел доли
Как и при определении долей, таковой предполагает согласие всех собственников, после получения которого составляется письменное соглашение. Оно будет выступать основанием для регистрации прав на выделенную долю в Росреесте, куда инициатор должен обратиться, чтобы завершить процедуру внесудебного выдела. В результате владелец выделенной части становится ее единоличным собственником и утрачивает права на оставшуюся часть квартиры.
В соглашении участники должны прописать не только сведения об общем имуществе, его площади, характеристиках и местонахождении, но и существенные нюансы, касающиеся выдела доли одного из них, в частности, кому выделяется часть квартиры, каковы площадь и характеристики этой части и другие моменты.
Важным этапом внесудебного выдела доли является обращение в БТИ, специалист которого оценит возможность выдела доли в натуре и при наличии таковой составит технический план. За помощью к такому специалисту целесообразно прибегнуть перед составлением соглашения.
[adinserter block=”13″] [adinserter block=”5″]
Судебный выдел
Если договориться с собственниками не получается, конфликт решается в судебном порядке. С подобными требованиями можно обращаться в районные суды, расположенные там же, где и объект недвижимости (исключительная подсудность).
В заявлении истцу необходимо прописать данные сторон и сведения о спорном объекте, изложить обстоятельства, побудившие его выделить долю и обратиться в суд, а также заявить требования, основанные на нормах гражданского законодательства. Основополагающей в данном случае будет статья 252 ГК РФ. В качестве доказательства возможности проведения рассматриваемой процедуры истец может предоставить тех. план, а при необходимости ходатайствовать о назначении экспертизы.
Обратите внимание! Если в ходе процесса выяснится, что выдел невозможен, с согласия инициатора суд праве определить размер компенсации за долю в праве.
При разрешении дела в пользу заявителя собственник доли должен дождаться вступления в силу решения суда, после чего обратиться в Росреестр.
Места общего пользования
При выделе доли участникам долевой собственности придется решать вопрос обеспечения доступа каждому из них к местам общего пользования, то есть к местам, предназначенным для удовлетворения бытовых нужд. Кроме того, каждый из собственников должен иметь доступ к выходу из квартиры.
И здесь уместно упомянуть об одном очень важном уточнении, сделанном в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 Ν 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Согласно пункту 12 настоящего Постановления, выдел доли участнику общей собственности допустим при условии наличия технической возможности передачи инициатору помимо жилой части квартиры еще и части подсобных помещений, то есть коридора, кухни, санузла. При отсутствии же такой возможности допускается определение порядка пользования квартирой.
Сроки и стоимость
Внесудебный выдел и по срокам, и по затратам намного выгоднее. Основные строки расходов в данном случае будут составлять расходы по оплате услуг специалиста БТИ или кадастрового инженера и стоимость пошлины за регистрацию прав в отношении образуемого объекта.
Судебный раздел может не только затянуться на несколько месяцев, но и вылиться в значительные расходы, причем результат не всегда гарантирован. Здесь придется заплатить за подачу иска, возможно, оплатить услуги юриста и специалиста, а при удачном исходе еще и пошлину за регистрацию прав на недвижимость.
Судебная практика
Сложившаяся практика знает как успешные выделы долей в, казалось бы, безвыходных ситуациях, так и совершенно непредсказуемые отказы. Так, например, один из практикующих юристов упоминает случай отказа в выделе доли при наличии технической возможности на основании отсутствия согласия собственников МКД при том, что все привлеченные к участию в процессе лица не высказали возражений.
В данном случае суд основывался на том, что в состав МКД помимо отдельных квартир входит общее имущество (стены, чердаки, коммуникации, ЗУ и т. п.), и, если долевой собственник намерен выделить долю, а при этом еще и произвести перепланировку, затрагивающую общее имущество, он обязан заручиться согласием других собственников МКД. Об этом важно помнить при планировании процедуры выдела доли в натуре.
Когда выдел доли в натуре невозможен
На практике выдел долей в квартирах – явление нечастое, однако, возможности для этого есть. К примеру, вполне реально выделить долю в коммунальной квартире или в квартире, которая образована из двух смежных квартир.
При этом предварительно нужно удостовериться в том, что выдел возможен в принципе. Так, например, разделить однокомнатную квартиру, у которой три собственника, не получится ни через суд, ни в добровольном порядке. И здесь нужно понимать, что выдел доли в натуре допускается, если:
а) против выдела не возражают другие собственники дома;
б) это позволяет жилищный норматив. В каждом регионе он свой, но если выделенная часть окажется меньше, зарегистрировать права на вновь образованный объект недвижимости не получится;
г)в результате выдела не будет причинен несоразмерный ущерб общему имуществу;
д) величина доли в праве позволяет произвести выдел, что нереально, например, в случаях, когда доля ничтожно мала;
е) имеется техническая возможность получения собственником выделяемой доли в виде изолированной части жилого помещения.
В некоторых вопросах выделить долю в квартире в натуре – самый удобный вариант. Но даже после выдела, у собственников есть определенные ограничения. Например, при продаже преимущественное право выкупа остается у других собственников. Только после их отказа реализация части недвижимости возможна третьему лицу.
Имущественные споры относятся к категории сложных дел. Поэтому граждане довольно часто прибегают к помощи юристов. Наша юридическая компания уже более 10-ти лет занимается, в том числе урегулированием указанных споров. Позвоните нам по бесплатному телефону 8 800 505 23 73 или заполните контактную форму и наш специалист свяжется с вами в ближайшее время
[turbocontactform]
