Сделки с недвижимостью между родственниками. Передать квартиру или дом родственнику — казалось бы, что тут сложного? Всё по тем же правилам, что и при любой другой сделке. Но на практике всё не так гладко. Во-первых, такие операции могут привлечь пристальное внимание налоговой. Во-вторых, не исключены судебные разбирательства, особенно если между родными не всё так мирно, как хотелось бы.
Разберёмся, какие подводные камни могут встретиться при оформлении недвижимости внутри семьи и как их обойти.
Кто считается близким родственником?
На первый взгляд, всё просто: близкие — это родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры (включая сводных). Это чётко прописано в Семейном кодексе (статья 14 Семейного Кодекса РФ).
Но с супругами всё немного сложнее. Они, безусловно, семья, но в разных законах их статус трактуется по-разному. Однако в вопросах недвижимости их чаще всего приравнивают к близким родственникам. Логика тут простая: те же сложности, что у бабушки с внуком, могут возникнуть и у мужа с женой.
Есть ещё интересный момент — так называемые «взаимозависимые лица» (термин из Налогового кодекса). Сюда, помимо ближайших родственников, относят опекунов и подопечных. И это не просто слова: сделки между такими людьми вызывают у налоговой повышенный интерес и в некоторых случаях могут быть признаны фиктивными.
Как избежать проблем и признания сделки недействительной?
Историй о том, как сделки между родственниками оспариваются в суде, полно. То кто-то из родни передумал и решил вернуть квартиру. То налоговая заподозрила, что продажа фиктивная — мол, просто хотят уйти от налогов. И тогда приходится доказывать обратное. Поэтому сделки с недвижимостью между родственниками не лишены определенного риска.
Что можно сделать, чтобы не попасть в такую ситуацию?
Обсудить всё заранее
Родственные отношения — не всегда гарантия доверия. Иногда из-за недвижимости ссорятся даже самые близкие люди. Поэтому важно всё обсудить заранее, чтобы потом не пришлось разбираться в суде.
Что поможет избежать конфликтов?
1) Честный и открытый разговор со всеми, кого касается сделка.
2) Если есть сомнения — письменное соглашение, что у других родственников нет претензий.
3) Независимая оценка недвижимости, если возможны споры о цене.
4) Указание реальной стоимости в договоре — это снизит риск претензий со стороны налоговой.
5) Сделка через нотариуса (необязательно, но намного безопаснее).
Сделка должна быть реальной
Часто продажа квартиры родственнику — это формальность. Например, бабушка хочет передать жильё внуку, но вместо дарения оформляют куплю-продажу.
Но если по факту деньги не передаются, лучше не маскировать сделку под продажу, а выбрать более подходящий вариант:
1. Договор дарения.
2. Завещание.
3. Договор ренты.
Если же сделка оформляется как купля-продажа, цена должна быть рыночной. Иначе налоговая вполне может признать сделку фиктивной. Их этого следует, что сделки с недвижимостью между родственниками должны быть реальны.
Кстати, есть нюансы:
а) Если внук женат, купленная квартира становится совместной собственностью. В случае развода супруг может претендовать на часть жилья.
б) Если недвижимость принадлежит бабушке и дедушке, потребуется согласие второго супруга на продажу.
в) Если внук решит продать квартиру раньше, чем через пять лет, придётся заплатить НДФЛ. А вот если квартира была подарена, срок владения для освобождения от налога — три года.
Цена должна быть адекватной
Попытки занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налоги, могут обернуться неприятностями. Если квартира на рынке стоит 5,5 млн рублей, а в договоре указано 1,5 млн — налоговая это заметит.
Как?
• Проверит движение денег на счетах.
• Вызовет стороны сделки на беседу.
А если у продавца есть долги, кредиторы могут оспорить сделку в суде, заявив, что он пытается спрятать имущество перед банкротством.
Сделку нужно зарегистрировать
Бывает, что родственники решают не заморачиваться с регистрацией. Дескать, деньги передали, договор подписали — значит, всё в порядке. Но без регистрации в Росреестре покупатель юридически ничего не получает.
Какие проблемы могут возникнуть?
• Новый владелец не сможет подтвердить свои права на квартиру.
• Если отношения испортятся, вернуть деньги будет практически нереально.
По сути, без регистрации покупатель — это просто человек, который отдал деньги, но официально ничего не приобрёл.
Дети не могут участвовать в сделке
Если в сделке участвуют несовершеннолетние, тут всё ещё сложнее. Закон запрещает сделки между родителями и детьми, а также между опекунами и их подопечными (статья 28 и статья 37 ГК РФ).
Проще говоря:
1) Родитель не может продать квартиру своему ребёнку.
2) Ребёнок не может продать квартиру родителю.
Это сделано для защиты интересов несовершеннолетних, чтобы ими не манипулировали при передаче недвижимости.
Материнский капитал под контролем
Если в сделке фигурирует материнский капитал, будьте готовы к проверке.
Например:
а) Если квартира куплена с использованием маткапитала, её нельзя продать супругу — он и так уже совладелец.
б) Если жильё приобретается у бабушки или другого родственника, соцфонд может заподозрить, что сделка фиктивная и направлена на обналичивание средств.
Чем это грозит? Сделку могут не одобрить сразу или оспорить позже через прокуратуру.
Налоговый вычет: не всё так просто
Казалось бы, купил квартиру — получи налоговый вычет. Максимум 260 тысяч рублей за саму покупку, плюс до 390 тысяч рублей за проценты по ипотеке. Но есть важное ограничение: если сделка заключена между родственниками, налоговая не даст вычет.
Кого она считает родственниками в этом случае? Всех, кто попадает под определение «взаимозависимых лиц»: родителей, детей, супругов, братьев, сестёр, опекунов и подопечных.
Однако есть лазейка. Если это новостройка по договору долевого участия (ДДУ), можно оформить уступку права требования – и тогда вычет получить получится. Да, схема не самая очевидная, но работает.
Дарение: проще, чем продажа
Продавать квартиру родственнику – иногда не лучшая идея. Это может вызвать вопросы у налоговой, а потом и у суда. А вот дарение – дело другое. Такой договор сложно оспорить, если только не доказать, что даритель находился под давлением или был введён в заблуждение.
Что нужно знать?
1. Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Нельзя оформить дарственную от имени детей или недееспособных.
2. Договор должен быть зарегистрирован. Нотариус и Росреестр – обязательны. Без регистрации бумаги не имеют силы.
3. Подаренная квартира остаётся личным имуществом. Даже если человек в браке, она не подлежит разделу при разводе.
4. Налогов нет. Если сделка между близкими родственниками, платить ничего не нужно.
Но важно понимать: под видом дарения нельзя замаскировать продажу или наследование. Если квартира должна перейти новому владельцу только после смерти дарителя – это уже недействительная сделка.
Дарение в браке: возможные пути
Вот тут начинаются нюансы. Родители могут подарить квартиру детям. Дети – родителям. Но вот супруги друг другу просто так подарить недвижимость не могут. Почему? Потому что имущество, нажитое в браке, считается совместным. Поэтому сделки с недвижимостью между родственниками (супругами) требуют более тщательной проработки.
Но если очень хочется, есть два варианта:
1. Заключить брачный договор, в котором прописать, что квартира – личная собственность одного из супругов.
2. Перевести недвижимость в долевую собственность и подарить свою долю.
Оба способа работают, но требуют тщательной юридической проработки.
Рента: квартира в обмен на пожизненное содержание
Это вариант для пожилых людей. Человек передаёт квартиру, а взамен получает ежемесячные выплаты, медицинский уход или обеспечение жильём.
Что важно учитывать?
1. Рентополучатель остаётся в квартире пожизненно. Выселить его нельзя.
2. Договор заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
3. Без согласия рентополучателя распоряжаться квартирой нельзя.
4. Супруги не могут заключить договор ренты друг с другом – они и так обязаны содержать друг друга по закону.
Рента – сложный, но рабочий механизм, который может быть удобен, если нужно обеспечить пожилого родственника.
Обмен квартирами: тоже вариант
Родственники могут обмениваться жильём без особых проблем. Однако есть нюансы:
1. Если квартира куплена в браке, нужен нотариально заверенный документ о согласии второго супруга.
2. После обмена полученное жильё становится совместной собственностью супругов, если не указано иное.
3. Если в сделке участвует несовершеннолетний, её должен одобрить орган опеки.
4. С точки зрения налогов обмен = купля-продажа. Вычет получить не выйдет.
Обмен – хороший вариант, если хочется сменить жильё внутри семьи без сложных финансовых операций.
Заключение
Сделки с недвижимостью между родственниками могут показаться простыми, но у них есть свои подводные камни. Налоговый вычет, как правило, не получить, зато дарение – удобный и безопасный способ передачи жилья. Рента подойдёт для пожилых людей, а обмен – вариант, если хочется сменить жильё без сложных продаж. Главное – учитывать все юридические нюансы и заранее продумывать последствия сделки, чтобы избежать споров и неожиданных проблем.
Больше полезной информации вы можете почерпнуть в нашем блоге.
Хорошая статья