В настоящие дни многие россияне оформляют ипотеку в банке для покупки жилплощади. Для них это такой же кредит, однако с более длительным сроком погашения, и именно он является единственным средством для решения квартирной проблемы. Но с юридической точки зрения ипотека – это одна из форм залога недвижимого имущества.
На практике встречаются ситуации, когда собственники продают свою ипотечную жилплощадь, и такому роду сделок присущи свои особенности. В этой статье мы ответим на два вопроса: можно ли продать ипотечное жилое помещение и что для этого надо сделать?
Продажа ипотечной квартиры с согласия банка
Законы и другие нормативно-правовые акты не ограничивают продажу ипотечной недвижимости. Такая квартира является полноценным объектом гражданских прав, и собственник может ее продать, однако этого нельзя сделать без согласия банка.
По указанной причине собственнику жилплощади необходимо для начала направиться в банк и выяснить всю нужную информацию для досрочного закрытия ипотечной задолженности и снятия обременения с жилого помещения.
Как только банк одобрит сделку, владельцу необходимо определиться с методом передачи права собственности (продажи) другому лицу ипотечной недвижимости. Разберем детально каждый способ.
Продажа жилплощади при досрочном закрытии ипотечного кредита
При применении средств для досрочного закрытия ипотечного кредита возникает шанс продать собственную ипотечную жилплощадь. Можно рискнуть одолжить определенную сумму у друзей или знакомых либо оформить другой кредит, чтобы закрыть ипотеку. Однако нужно учитывать личный доход, он должен быть очень весомым, только тогда вам смогут одобрить в банке второй кредит для погашения первоначального.
Чаще всего банковские организации такие кредиты выдают редко, так как для них это риск.
Существует еще один способ получить недостающую сумму для закрытия ипотеки. Для этого необходимо заключить сделку с покупателем вашей квартиры – он может дать согласие на передачу авансом денежных средств, которые полностью покроют ваш кредит. Долг будет погашен, вы снимете обременение и сможете оформить договор купли-продажи.
Но и здесь возникают трудности, потому что лицо, которое собирается дать вам крупную сумму под расписку, подвергается риску. Бывают ситуации, когда человек передумывает продавать жилплощадь и намеренно не возвращает деньги заемщику, поэтому приходится решать проблему в судебном порядке. Может случиться и так, что данное лицо будет получать свою сумму обратно частями, и это растянется на многие годы.
Если у вас появилась возможность продать ипотечную жилплощадь, погасив при этом кредит, необходимо:
1. Составить заявление, где будет указано, что вы раньше срока погасите полностью ипотечный кредит.
2. Закрыть долг.
3. Получить в отделении банка закладную.
4. Обратиться в Росреестр для снятия обременения.
5. Заключить ДКП.
Продажа при помощи рефинансирования
Чтобы использовать этот способ продажи, вам необходимо совершать все действия в ускоренном темпе. Отыскать покупателя, подобрать банк, который даст добро на рефинансирование долга, узаконить все документы, при этом уложиться в заданные сроки. Банковская организация может согласиться оформить на вас целевой кредит на закрытие ипотеки, благодаря которому появится возможность продать жилплощадь, а из полученных денег сразу же погасить кредит.
На практике по договору рефинансирования с другой банковской организацией лицо обязано за 45 дней оформить залог в пользу этого же банка. Если вдруг так случилось, что лицо не выполнило условия за 45 дней, оно будет выплачивать кредит по завышенной ставке либо обязано будет погасить долг досрочно. По указанной причине заключать сделку рефинансирования нужно только при наличии уже найденного покупателя и при назначенной дате заключения ДКП.
Совет: лучше не сообщайте банку, что вы рефинансируете ипотеку с целью продажи жилплощади, так как он может отказать, поскольку заинтересован в получении от вас процентов по кредиту. Краткосрочный кредит хороших процентов банку не принесет.
Пошаговая инструкция для продажи ипотечной жилплощади при помощи данного способа:
1. Направьте заявку на предоставление кредита на рефинансирование в другой банк.
2. Дождитесь одобрения банковской организацией.
3. Отыщите лицо, которое приобретет у вас квартиру, и заключите с ним предварительный договор.
4. Узаконьте кредитное соглашение и заберите деньги.
5. Направьте заявление с целью досрочного закрытия ипотечного кредита.
6. Закройте ипотеку.
7. Снимите обременение.
8. Заключите ДКП и заберите денежные средства у покупателя.
9. Закройте кредит, который вам выдали для рефинансирования.
Продажа ипотечному заемщику одной и той же банковской организации
Для использования данного способа вам необходимо найти покупателя, который возьмет ипотеку в вашем же банке. За помощью можно обратиться в агентство недвижимости. Однако не во всех банках разрешено использовать указанный метод. Чтобы узнать, можно ли воспользоваться им, вам нужно выяснить, действует ли у вашего банка такая услуга.
Пошаговая инструкция:
1. Получить согласие банковской организации на сделку.
2. Оформить ДКП. В это же время банк заключит с вашим покупателем кредитный договор.
3. Переоформить залог.
Продажа жилплощади с участием банка-кредитора
Необходимо подобрать лицо, которое купит у вас квартиру наличными. Так человек закроет ваш ипотечный кредит. Здесь главное отличие одно – передача суммы не лично вам, а банковской организации. Плюс в том, что желающий купить вашу квартиру не будет подвержен риску быть обманутым, потому что если продажа не состоится, то банк вернет ему деньги в полном размере.
Еще одно необходимое условие – согласие банка на досрочное закрытие от покупателя вашего ипотечного кредита.
Если вы уверены, что сможете продать свое ипотечное помещение данным способом, то следуйте пошаговой инструкции:
1. Связаться с сотрудником банковской организации и договориться, чтобы учреждение без лишних проблем приняло платеж от вашего покупателя.
2. Заключите с лицом, которое желает приобрести квартиру, ДКП, где будет зафиксирован срок снятия обременения.
3. Покупателю необходимо вложить средства в досрочное закрытие ипотечного кредита в объеме остатка вашего долгового обязательства.
4. Разницу, которая образуется между продажной ценой ипотечного помещения и погашенным остатком задолженности, покупатель обязан зарезервировать для вас – внести в ячейку в банке, которая будет открыта в банке-кредиторе или в иной банковской организации, или открыть аккредитив на эту же денежную сумму.
5. Закрыть ипотечный кредит полностью.
6. Взять в банковской организации закладную.
7. Снять обременение.
8. Узаконить ДКП.
9. После того как зарегистрируете переход права собственности от вас к покупателю, заберите выписку из ЕГР с целью подтверждения исполнения обязательств и получения денег из ячейки или аккредитива.
Выгодна ли продажа ипотечной жилплощади
Обычно решение о продаже ипотечной кредиты принимается при невозможности погашения ипотечного кредита в установленный срок. Реализация данной квартиры не будет выгодна, как демонстрирует практика. Единственное, что усложняет ее продажу, –увеличение срока продажи ипотечной жилплощади.
Другую полезную информацию вы можете прочитать здесь.
