Покупка доли в квартире требует особого внимания. Если покупатель намеревается приобрести долю в квартире, ему следует учитывать все риски и возможные неприятности, связанные с этой процедурой.
Покупка доли в квартире. Порядок оформления
Покупка/продажа доля в квартире оформляется с обязательным участием нотариуса (п. 1.1 статьи 42 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”). Если владелец имеет намерение продать или оформить в дар свою часть, ему лучше проконсультироваться с юристом.
При этом нотариус обязан провести ряд действий:
1. Подготовить договор, по которому будет произведена передача (купли-продажи или дарственная);
2. Проверить отсутствие проблем по жилому объекту;
3. Известить других совладельцев о предстоящей сделке;
4. Проверить дееспособность продавца и покупателя;
5. Проконтролировать процесс регистрации договора в ЕГРН;
6. Занести данные в Росреестре.
Если квартира находится в собственности сразу нескольких хозяев, но никто из них не имеет конкретной доли, тогда любые действия с жилплощадью запрещены до тех пор, пока собственность не переведена в долевую.
Чтобы это сделать, необходимо провести следующее:
1. Решить, каким способом будет определяться долевая собственность (мирным путем или в судебном порядке);
2. Составить договор о разделе совместной собственности или дождаться решения суда;
3. Собрать список документов, необходимых для регистрации;
4. Оформить собственность на долю в объекте недвижимости через Многофункциональный центр (МФЦ) или Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Сотрудники Многофункционального центра обязаны принять документы, проконсультировать и помочь с решением возникших проблем. Регистрацией может заниматься как собственник, так и доверенное лицо.
Документы, необходимые для оформления доли
Для регистрации доли в квартире, новому владельцу необходимо предоставить документы, подтверждающие право на получение части от недвижимого имущества (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда).
Чтобы приступить к оформлению самой процедуры, необходимо обратиться в органы МФЦ или Росреестра по адресу регистрации. При этом понадобится следующий пакет документов:
а) паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении;
б) документ, подтверждающий права на недвижимость;
в) выписка из банка об уплате налогового сбора;
г) заявление на регистрацию установленного порядка.
Представленный перечень документов не является исчерпывающим. В зависимости от ситуации полный набор документов может меняться.
Обязательные требования при продаже доли в квартире
Прежде чем приступать к процедуре, собственник должен придерживаться конкретных условий.
Во-первых, владелец должен объявить остальным собственникам недвижимого имущества о своих намерениях и предоставить им право выкупить свою долю. При этом стоимость не должна быть выше, чем предложенная сторонним покупателям. У совладельцев есть один месяц на то, чтобы принять или отклонить предложение продавца. И если по окончанию срока никто не откликнулся на предложение, хозяин части квартиры вправе предложить ее посторонним лицам.
В настоящее время все сделки необходимо подписывать только в присутствии нотариуса. Чтобы получить одобрение от юриста, важно внимательно подойти к составлению извещения.
Любой участник долевой собственности имеет вправе оспорить решение продавца, если с момента продажи прошло не более трех месяцев. Он может подать исковое заявление, чтобы добиться получения преимущества первоочередного выкупа. Но такой метод действует только в том случае, когда истец представляет суду очень веские причины, которые стали помехой воспользоваться своим правом. И в редких случаях, когда суд принимает сторону заявителя, продавец обязуется вернуть деньги покупателю.
Продажа доли без хозяина
Если продавцом доли от квартиры выступает лицо, которое не является официальным владельцем, чтобы избежать неприятностей, необходимо выяснить, кто является истинным владельцем. Это можно сделать через Росреестр. Выписка покажет, кто именно является владельцем доли от недвижимости, в каком статусе находится квартира. Если жилье с обременением или под залогом, тогда вся эта информация будет в выписке. Это значительно упростит процедуру.
Прописанные люди
Немаловажным моментом являются прописанные граждане, которые не являются владельцами, но имеют право на проживание. Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, перед заключением сделки придется договориться о снятии их с регистрации.
Продажа микро доли
Площадь доли от квартиры имеет значение. Даже минимальные квадратные метры дают возможность свободно распоряжаться ими (продать, подарить или сдавать в аренду).
Но приобретая такую часть от квартиры, следует помнить, что жить в квартире при таких условиях будет затруднительно. Так как минимальные метры не дают прав владельцу занимать отдельную комнату. В этой ситуации совладелец может рассчитывать только на продажу своей части остальным собственникам квартиры. Поэтому такая покупка доли в квартире не целесообразна.
Если хозяин микро доли не проживает на территории квартиры, не может занимать даже минимальное место в жилом помещении, так как площадь в его владении не позволяет этого сделать, тогда по решению суда права на часть от квартиры могут прекратиться. Чтобы не получить отказ в суде, перед покупкой стоит уточнить сколько комнат всего в квартире. Существовали случаи, когда суд не давал истцу право вселиться, несмотря на то что он выкупил более 60% жилого помещения. Такое решение обосновано тем, что остальная часть квартиры принадлежала семье. И поэтому поселить постороннего жильца в однокомнатную квартиру невозможно. Таким образом, суд принял решение, что новый совладелец намеренно выкупил большую часть имущества, зная при этом, что квартира уже находилась в собственности других людей. Такой ход истца был расценен как злоупотребление правом собственности и недобросовестное отношение к другим совладельцам.
Поэтому лучше не рассматривать покупку доли в однокомнатной квартире, где проживают посторонние люди. Размер доли в таких помещениях не предусматривает поселение в комнату, где уже проживают третьи лица. При возникновении конфликтных ситуаций решение может принять только суд, опираясь на длительность проживания в квартире. И в большинстве случаев суд занимает сторону жильцов, которые дольше владеют своей частью. То есть человек, который заведомо знал о собственниках квартиры, но все же приобрел долю в ней, не добьется положительного для себя решения. И если на суде станет известно, что новый владелец доли имеет другое жилье, тогда постановление будет не в его пользу.
Бытовые проблемы
Если все же при покупке доли в квартире новому владельцу удалось решить все вопросы с оформлением и выпиской жильцов, не стоит забывать о бытовом моменте. Важно представить, каким образом придется сосуществовать с остальными жильцами на своих законных метрах.
Например, у нового владельца по документам есть 1/3 часть от квартиры, в которой три комнаты (по 12, 13, 16 метров). И какая из них достанется именно ему, зависит от ряда обстоятельств. Если мирным путем распределить комнаты не получится, тогда собственники могут решить конфликт в суде, где в зависимости от состава семьи и наличия детей каждый из хозяев получает свою комнату. Естественно, семья с детьми будет обладать большей жилплощадью, чем одинокий студент.
Отдельным пунктом считается оплата коммунальных услуг. Так как чеки приходят на всю квартиру, а не на каждого жильца, как делить расходы, также предстоит решать всем проживающим. Бывают случаи, когда у совладельцев не выходит полюбовно договориться, тогда единственным выходом из ситуации является решение вопроса в судебном порядке. Суд в таких случаях приходит к единственному выходу – разделить лицевой счет, чтобы у каждого была персональная квитанция.
Если дело коснется ремонта общих бытовых помещений, вопрос финансирования также может стать совместным решением. Если произошла ситуация, когда все расходы взял на себя один владелец, а остальные отказываются компенсировать ему свою часть, он вправе обратиться в суд для получения права взыскать все расходы с каждого должника.
Конфликтные ситуации возникают не только на почве финансов. Иногда личная неприязнь доводит людей до отчаянных поступков. К примеру, бывали случаи, когда после ссоры жильцы меняли замки, таким образом, препятствовали доступу второго собственника в совместную квартиру.
Из представленной статьи следует, что покупка доли в квартире является довольно серьезным мероприятием, к которому следует подойти с полной ответственностью. Ведь в дальнейшем от этого зависит, как комфортно вам будет распоряжаться приобретенной собственностью. Самый оптимальный вариант в этом случае, доверить сопровождение указанной сделки профессиональным юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.
