1. Рента. Что такое и какой она бывает?
2. Постоянная рента
3. Пожизненная рента
4. Содержание с иждивением
5. Когда можно заключать ренту
6. Когда и как плательщик получит то, что приобрел
7. Как правильно рассчитать платежи по месяцам
8. Чем рискует получатель ренты
9. Риски того, кто платит ренту
10. Как заключить договор, чтобы минимизировать потери с обеих сторон
Договор ренты. Рента – сделка между двумя людьми, которая дает возможность одному из них получить в собственность чье-то имущество в рассрочку, а другому она предоставляет уход и деньги за жилье до конца своей жизни. Подобная сделка называется рентой, ее договором.
Эта сделка возмездная, по которой у каждой из сторон имеются встречные обязательства, зафиксированные нотариально с включением в него всех нюансов будущего соглашения.
Рента. Что это и какой она бывает?
Договор, закрепленный статьей 583 ГК РФ, подразумевает сделку, по которой одно лицо уступает второму всю свою движимость и недвижимость: деньги, жилье, земля, автомобиль, катер. Взамен он периодически получает заранее оговоренную сумму на свое содержание или уход за собой и своим жильем.
Рента, в зависимости от того, о чем люди договорятся, бывает трех видов:
1. постоянная рента;
2. пожизненная рента;
3. содержание с иждивением.
Постоянная рента
Первый тип ренты подразумевает соглашение, по которому один ежемесячно получает деньги в обмен на личную собственность. Оно может быть как недвижимым (земля, квартира, дом с участком), так и движимым (автомобиль, вклады).
Получатель имеет право передать ее другому человеку или передать по наследству. Ведь такой договор обычно бывает бессрочным. То есть после смерти получателя право на денежное содержание передается его наследникам.
Чтобы подобного не произошло, надо грамотно и четко обозначить в документах все нюансы предстоящего решения. Надо четко прописать, сколько денег будет выплачено другой стороне, и в какой период данная сделка сможет завершиться.
Выплачивая гражданину или некоммерческой организации ежемесячный рентный платеж, второе лицо после подписания акта о передаче имущества становится ее собственником, но с обременением. Это означает, что пока не будет погашена рента, никаких действий по продаже этого имущества предпринять нельзя. Землей можно будет пользоваться, а в квартире проживать совместно с тем, с кем договор был заключен.
В договоре должны четко прописываться сроки выплаты ренты, прекращения обязательств по ее выплате.
Пожизненная рента
Договор о пожизненной ренте дает право владельцу имущества, получая ежемесячно четко оговоренную сумму, пользоваться своей собственностью. К примеру, жить в своей квартире до смерти.
Данный вид ренты предполагает только плату деньгами. Иное прописывается в договоре. Получателем может быть только гражданин, имеющий в собственности жилье без обременений. Все выплаты по ней заканчиваются со смертью собственника. По наследству оно не передается.
Но если жилье или что-то другое вдруг сгорит или потребует дорогого ремонта, вторая сторона обязана выплачивать ренту по действующим правилам.
Заключивший договор может стать собственником только после смерти хозяев и снятия с квартиры обременения в госорганах. Только после соблюдения всех норм новый собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Содержание с иждивением
Третий тип ренты – это содержание с иждивением. Причем пожизненным. Особенность этого вида в том, что плательщик не просто платит оговоренную сумму, но и содержит хозяина. Покупая последнему лекарства, продукты, одежду, содержа квартиру в надлежащем виде, оплачивая квартплату и лечение, он ухаживает за ним. Например, ежедневно гуляет с ним по два часа в день, готовит ему еду три раза в неделю.
Предметом согласия с иждивением выступает только недвижимое имущество. Все нюансы должны быть нотариально заверены.
Получать содержание с иждивением могут и супруги преклонных лет. Если один из супругов умирает, вся ранее оговоренная сумма и уход переходят к оставшемуся. Размер и качество услуг не изменяются и не становятся меньше. Плательщик перестает ее платить со смертью последнего.
По договору с иждивением плательщик может как проживать на территории своей будущей собственности, так и просто быть приходящим человеком, оказывающим оговоренные в договоре услуги. Чаще всего плательщики проживают со своими получателями.
Когда можно заключать ренту?
Когда у человека есть что-то в собственности, но ему требуется догляд, он вправе продать свою жилплощадь. Даже если это единственное, чем он владеет. Выставив его на продажу, он становится бездомным.
Чтобы подобного не произошло, он может воспользоваться правом на вышеуказанный договор. Это поможет ему получать деньги на обустройство своего быта. При этом он не потеряет право проживать в своем жилье до смерти.
Единственное, что он теряет, – право собственности. Он теряет право продажи жилой площади, не сможет подарить ее третьему лицу или кого-то в ней прописать. Таково действующее в РФ законодательство.
Передача жилья кому-то с обременением выступает здесь платой за уход и материальную помощь и гарантией того, что плательщик будет четко выполнять свои обязанности. Иначе соглашение можно будет расторгнуть через суд.
Когда и как плательщик получит то, что пробрел?
Жилое помещение отходит в собственность к иному хозяину, как только подписывается договор ренты и происходит его регистрация в Росреестре. На данную недвижимость накладывается обременение. Это значит, что бывший собственник получает право проживать на своей жилплощади до конца своих дней. Данная норма предусмотрена статьей 586 ГК РФ.
Новый же хозяин, согласно статьи 604 настоящего Кодекса, сдать в аренду данное жилье без согласия получателя не сможет. Не говоря уже о продаже.
Как правильно рассчитать платежи по месяцам?
Расчет платежей зависит от того, как стороны договорятся. Но существует нижняя граница таких платежей. Она обязана покрывать прожиточный минимум того региона, где эта жилплощадь находится.
При пожизненной ренте размер нижней границы должен покрывать два прожиточных минимума в месяц.
Если будущий хозяин квартиры единовременно внесет плату за предполагаемую собственность, это правило отменяется. Но действия обеих сторон должны быть подтверждены нотариально.
Чем рискует получатель ренты?
В большинстве случаев тот, кто получает деньги, ничем не рискует. Существует лишь риск недобросовестного выполнения своих обязательств со стороны плательщика. Тогда проще всего расторгнуть эту договоренность через суд, воспользовавшись статьей 587 Гражданского Кодекса РФ. Можно, конечно, нарваться и на мошенников, которые попытаются избавиться в прямом смысле слова от хозяина квартиры. Но убить могут и наследники. Это зависит лишь от того, кем и как были эти наследники воспитаны.
Риски того, кто платит ренту
Плательщик рискует в большей степени.
1) Получающая сторона может отказаться от данного соглашения в суде. Хотя бы потому, что нашлись родственники или он передумал. Поэтому плательщику надо будет суметь доказать в суде, что все свои обязанности перед хозяином он исполнял честно и в полностью. Тогда суд обяжет уже получателя вернуть все потраченные на него средства.
2) Оговоренные платежи никоим образом не зависят от цен на жилье. Но если получатель ренты физически здоров, то сумма выплат может превысить стоимость имущества.
3) Указанное жилое помещение будет находиться в собственности у плательщика, но распорядиться им он не сумеет. Все дело в обременении.
4) В случае пожара или стихийного бедствия все риски несет плательщик ренты (статья 600 ГК РФ). Ведь обязанность вносить ренту за ним сохраняется.
Как заключить договор, чтобы минимизировать потери с обеих сторон?
Первое и наиболее важное условие – это заранее обговорить все условия предстоящей сделки. Что это значит? Договаривающиеся люди будут вынуждены общаться. И очень важно не только все четко обговорить, но и понять, что все условия отвечают интересам обеих сторон.
Здесь есть еще один момент, на который плательщику стоит обратить внимание. Это родные люди по крови. Нужно не только познакомиться с ними, а удостовериться, что они согласны с подобным решением старых и больных родственников.
Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться в правильности сделки. Нужно заранее побеспокоиться о документах из ЕГРН. Справке от психиатра и нарколога. Составить понятный плательщику договор и зафиксировать его у нотариуса. Затем документ о праве собственности с обременением нужно зарегистрировать в Росреестре. Условия договора лучше согласовать с юристом. И помните: документы – лучшие друзья участников ренты.
