1. Понятие добросовестности
2. Последствия покупки недвижимости у недобросовестного продавца
3. Когда покупатель признается добросовестным
4.Защита добросовестного покупателя
5. Условия выплаты компенсации государством
6. Заключение
Добросовестный покупатель недвижимости. Приобретение жилья на вторичном рынке всегда сопряжено с определенными рисками. Одним из которых является покупка недвижимости у недобросовестного продавца. В подобных ситуациях, когда сделку пытаются оспорить заинтересованные лица, бремя по доказыванию своей добросовестности ложится на покупателя. В такой ситуации новому собственнику недвижимости важно знать, как доказывается, признается и защищается добросовестность.
Понятие добросовестности
Понятия добросовестности и недобросовестности покупателя применимы в случае отчуждения какого-либо имущества при совершении гражданско-правовых сделок. Где продавцом выступает лицо, не наделенное законным правом на отчуждение данного имущества.
Соответственно, если покупатель не знал или не мог знать об отсутствии такого права у продавца и приобрел имущество возмездно, его можно считать добросовестным. И наоборот, если покупатель не был разумно осмотрителен, не убедился в праве продавца отчуждать имущество либо если он заведомо знал об отсутствии такого права, покупатель будет являться недобросовестным.
Разумная осмотрительность в данном случае предполагает в первую очередь запрос выписки из ЕГРН. В ней содержатся, в том числе, сведения о правообладателе недвижимости.
Последствия покупки недвижимости у недобросовестного продавца
К сожалению, даже если покупатель действовал добросовестно, законный владелец имущества может истребовать его через суд. Согласно содержанию статьи 302 ГК РФ это становится возможным, если:
1) имущество утеряно или похищено;
2) имущество приобретено продавцом иным противозаконным способом против воли его собственника.
Обратите внимание! Если недвижимость была отчуждена на безвозмездной основе лицом, не имеющим такого права, собственник может истребовать ее у покупателя в любом случае.
Поводы для оспаривания сделки с недвижимостью вторичного рынка жилья могут быть разные, например, такие:
1) реализация недвижимости по поддельной доверенности;
2) жилая недвижимость была приватизирована с нарушением закона;
3) кто-то из наследников умершего собственника не получил причитавшуюся ему долю вследствие умышленных действий других наследников;
4) собственник жилья совершил сделку с целью сокрытия имущества от кредиторов;
5) жилье продано без согласия собственника. Например, плательщиком ренты без предварительного одобрения рентополучателя. Супругом без согласия другого супруга или собственником без согласия других собственников.
Когда покупатель признается добросовестным
Как следует из Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ N 18-КГ 19-37 от 2019 при рассмотрении виндикационных исков (об истребовании имущества из незаконного владения) суд должен дать оценку всем обстоятельствам, свидетельствующим об осведомленности приобретателя относительно законности перехода прав на имущество. А так как четких критериев так называемой осведомленности покупателя законодатель не предлагает, ответчику, к которому предъявляются виндикационные требования, необходимо доказать, что он перед заключением сделки приложил максимум усилий, чтобы проверить ее чистоту.
С этой целью как минимум нужно заказать выписку из Росреестра. После этого сопоставить ее сведения с данными продавца. Несовпадение данных должно иметь разумное, подкрепленное документальными доказательствами объяснение. Кроме того, покупателю стоит обратить внимание и на такие моменты. Заниженная стоимость недвижимости, подозрительно короткий срок владения недвижимостью или необычные условия сделки.
В защиту позиции ответчика выступают такие аргументы, как:
1) проверка владельца недвижимости по находящимся в открытом доступе базам данных (ФССП, ЕФРСБ);
2) получение справок о составе семьи и отсутствии у продавца психических заболеваний;
3) в отношении унаследованной недвижимости покупатель может запросить у нотариуса о наличии (отсутствии) других наследников;
4) также обязательно нужно запросить у продавца документы на объект. В том числе правоустанавливающий, содержащий сведения о предыдущем владельце недвижимости;
5) по возможности покупатель может связаться с бывшими собственниками, чтобы удостовериться в законности перехода прав на объект. Это особенно актуально для недвижимости, у которой подозрительно часто менялись владельцы.
В конечном итоге многое будет зависеть от того, что представят суду все стороны конфликта. Поэтому если покупатель бездумно приобрел объект, даже не истребовав сведения из Росреестра, иск с высокой долей вероятности будет удовлетворен.
Защита добросовестного покупателя
Признание добросовестности покупателя в порядке судопроизводства гарантирует сохранность приобретенного им имущества. Или выплату компенсации его стоимости недобросовестным продавцом.
Кроме того, действующее законодательство допускает выплату компенсации из казны в случае, если жилье истребовано в соответствии со ст. 302 ГК РФ, то есть когда недвижимость была реализована против воли ее законного владельца.
Условия выплаты компенсации государством
Компенсация за истребованное жилье выплачивается в размере реального ущерба или кадастровой стоимости объекта единовременно и однократно при соблюдении следующих условий:
1) являющийся добросовестным покупатель должен обратиться в суд с иском к РФ. Поскольку выплата осуществляется не иначе как на основании вступившего в силу судебного акта;
2) иск к РФ может быть удовлетворен только в том случае, когда судебное решение о возмещении убытков в течение полугодовалого периода после предъявления к исполнению исполнялось частично либо не исполнялось совсем. Иными словами, добросовестный покупатель должен первоначально предъявить требования к продавцу, чтобы взыскать убытки, получить на руки исполнительный лист и передать его в ФССП.
Добросовестный покупатель недвижимости не тот, кто заплатил деньги за недвижимость и зарегистрировал сделку. А тот, кто предварительно удосужился проверить ее на чистоту. Добросовестность доказывается в суде, но вернуть недвижимость можно не всегда. Если это невозможно, покупатель вправе истребовать компенсацию у продавца или государства.
Заключение
Когда речь заходит о покупке недвижимости, многие люди сталкиваются с различными трудностями и рисками. Отсутствие знаний в области законодательства, недостаточный анализ рынка и неверное понимание своих прав могут привести к серьёзным проблемам. Поэтому, чтобы избежать неприятных последствий, стоит обратиться к профессионалам в этой сфере – юристам.
Юридическая помощь в покупке недвижимости – это гарантия того, что все процедуры будут выполнены в соответствии с законом, а права покупателя будут полностью защищены. Кроме того, юристы могут предоставить бесплатную консультацию по вопросам, связанным с покупкой недвижимости, что позволит клиентам получить необходимую информацию и уверенность в правильности принятых решений.
Важно понимать, что добросовестный покупатель недвижимости должен быть хорошо информированным и действовать в рамках закона. Юристы могут помочь в этом. Проведут детальный анализ документов, касающихся объекта недвижимости, и выявив возможные риски.
Если вам необходима юридическая помощь при покупке недвижимости, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим профессионалам.
